■本報(bào)記者 王 崢
上個(gè)周末，王先生一直處于糾結(jié)的狀態(tài)。由于北京在3月16日出臺(tái)了新的調(diào)控政策，他陷入了要不要和賣家解約的矛盾中。
“之前糾結(jié)的是要不要在房價(jià)這么高的時(shí)候抓緊置換，現(xiàn)在則變成是否選擇解約的兩難地步。”王先生稱，自己屬于現(xiàn)在市場上最常見的“連環(huán)單”業(yè)主，自己現(xiàn) 在名下的房子還沒有出售，而這處房子的買家同樣也陷入了要不要解約的糾結(jié)中。“如果買我房子的人選擇解約，估計(jì)我的換房計(jì)劃也要緩一緩了。”王先生明確表 示。
同時(shí)，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，不少完成簽約但還沒來得及網(wǎng)簽的買房者，面對(duì)首付比例的大幅提升，紛紛四處籌集資金，這部分人群中，解約風(fēng)險(xiǎn)的概率更高。
此外，有中介公司員工告訴記者，此前的調(diào)控涉及貸款條件變更時(shí)，一般以上報(bào)材料的時(shí)間為準(zhǔn)，即只要把相關(guān)材料上報(bào)給貸款審批部門，即可享受調(diào)控前的政 策。而本次新政，則是以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，較以往的調(diào)控更為嚴(yán)格。“好多客戶都有違約的打算，我們只能盡量協(xié)調(diào)，看看房主能不能降一降價(jià)格，實(shí)在湊不出首付的 客戶，就只能違約了。”上述中介公司員工表示，自己店里簽約未網(wǎng)簽的客戶，已經(jīng)有二成明確表示放棄交易，另有部分客戶表示要考慮考慮。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，北京樓市調(diào)控新政對(duì)北京二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。
調(diào)控加碼如期而至
春節(jié)以來，北京的二手房市場迎來一波火熱行情。
作為北京二手房占有率最高的中介機(jī)構(gòu)，鏈家在最新的報(bào)告中指出，2017年春節(jié)后，北京市成交量持續(xù)攀升，截至3月份第二周，成交量達(dá)4849套，環(huán)比 增長9.3%，已接近2016年最高值；價(jià)格方面，已達(dá)到67621元/平方米，環(huán)比上漲2%，較2016年“930”政策出臺(tái)時(shí)的均價(jià)上漲了29%。
同時(shí)，根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院的統(tǒng)計(jì)，3月1日至3月15日，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽9309套，比2月份下半月增加53.8%。
不過，有業(yè)內(nèi)人士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，由于網(wǎng)簽的滯后性，3月份中上旬成交數(shù)據(jù)至少要等到4月上旬才能得到體現(xiàn)。
面對(duì)這種局面，此前便有傳聞稱3月底相關(guān)部門有很大概率出臺(tái)新政策。而最終的結(jié)果是調(diào)控加碼提前落地。
3月17日下午，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，新政策第二天便開始執(zhí)行。本次調(diào)控直指投資性需求，恢 復(fù)了此前執(zhí)行過的認(rèn)房又認(rèn)貸政策，即只要在全國有過住房按揭記錄的，不管名下有房無房，都按二套房計(jì)算，購買普通住宅時(shí)首付不低于60%，購買非普通住宅 首付不低于80%，且貸款年限縮短至25年。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前北京五環(huán)內(nèi)總價(jià)468萬元以下的被稱為普通住 宅，五環(huán)外總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)遞減。以目前北京2017年商品房住宅成交套均600萬元計(jì)算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房中雖然大部分指導(dǎo)價(jià) 比較低，但除了公房外，如果想多貸款的話，絕大部分也會(huì)變成非普通住宅。
“連環(huán)單”下的違約潮
而在調(diào)控提前落地的情況下，陷入糾結(jié)中的王先生已經(jīng)有了解約的打算。
王先生告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，自己目前的房子在東五環(huán)附近，為了孩子上學(xué)，前一陣定下了一套南二環(huán)的兩居室。不過，由于此前買房使用過貸款，王先生的看上的那套兩居室，被定性為二套房，首付直接提高到了八成。
“我問了中介，新政出來算不可抗力，解約也不用承擔(dān)違約金。說實(shí)話，有解約的想法一方面確實(shí)是首付多出不少，湊錢有壓力，另一方面也覺得政策出來了，房 價(jià)可能會(huì)降一降，想看一個(gè)月再說。”王先生表示，上述考慮還是在自己房子能順利賣出的情況下。在政策出臺(tái)前，王先生現(xiàn)場加價(jià)20萬元與業(yè)主達(dá)成了交易，但 現(xiàn)在買他房子的人，也在考慮是否繼續(xù)履行合約。
據(jù)麥田房產(chǎn)法務(wù)部分析，如確實(shí)因新政影響，首付增加而不具備購買能力的，則買受人有權(quán)解除合同。根據(jù)最高人民法院引發(fā)《2011年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》，屬于正常解約，無需承擔(dān)違約責(zé)任。
有中介人士指出，目前北京過半的二手房交易都是“連環(huán)單”，一旦其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么前后兩三筆交易都會(huì)受到影響。
而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，像王先生這種改善型需求的業(yè)主，在新政出臺(tái)后賣不出去也買不進(jìn)來的情況并非少數(shù)。
此外，在新政前完成簽約的李女士，目前則正四處籌集資金。由于房主的原因，去年便完成看房簽約的李女士一直沒能完成網(wǎng)簽。由于去年簽約時(shí)，她敲定的這套 房子總價(jià)為600萬元，目前已經(jīng)上漲至1200萬元，所以主動(dòng)違約并不在意李女士的考慮范圍內(nèi)。“本來按原來的政策，我可以貸款300萬元，認(rèn)房又認(rèn)貸 后，按二套房八成首付計(jì)算，我只能貸款100萬元了，剩下的200萬元只能先借一借了。”李女士稱。
相比于李女士由于價(jià)差的原因而盡力湊錢的情況，不少近期才簽約的業(yè)主，在首付大幅增加的情況下，選擇違約的概率則大大增加。
不過，也有金融行業(yè)的人士指出，“首付突然提高的情況下，個(gè)人信用貸可能會(huì)火起來。如果差的金額不是太多，買房人可以考慮，這個(gè)貸款利率水平比商貸一般只高一個(gè)點(diǎn)，一家銀行可以貸款三十萬元左右，但建議買房人要考慮自身的承受能力”。
值得注意的是，在新政出臺(tái)的短期內(nèi)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為市場將陷入一個(gè)交易冰凍期。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng) 簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高。“都是趕‘末班車’的，這禮拜開始成交量會(huì)大幅下滑。”有中介公司負(fù) 責(zé)人稱。
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