在全國(guó)市場(chǎng)一片大好的過去兩年，頂級(jí)豪宅被淹沒其中，其漲幅遠(yuǎn)比不上普通住宅；而在新一輪調(diào)控收緊之后，號(hào)稱最為保值增值的豪宅，狀況又如何呢？
從去年和今年一季度來(lái)看，豪宅市場(chǎng)交易仍然穩(wěn)健，部分熱門城市頂豪甚至出現(xiàn)了較為可觀的漲幅。
圖片來(lái)源于 視覺中國(guó)：豪宅
但調(diào)控的影響不可忽視。北京“3·17新政”開啟新一輪調(diào)控之后，一二線城市樓市“量?jī)r(jià)齊跌”。受限價(jià)政策影響，部分頂豪新盤無(wú)法按預(yù)期價(jià)格獲得預(yù)售證入市，尤其是一些前期高價(jià)拿地的項(xiàng)目，面臨尷尬。在成本壓力下，一些項(xiàng)目選擇延遲入市，另有項(xiàng)目選擇“減配”，以求維持利潤(rùn)。
多位豪宅業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前市場(chǎng)上銷售的豪宅大多是3月份之前已拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，3月份之后高價(jià)盤基本無(wú)法獲批，這將導(dǎo)致下半年豪宅成交可能大幅下滑，當(dāng)然也不排除一些項(xiàng)目會(huì)選擇低價(jià)入市。
豪宅“跑贏大市”？
位于珠江新城CBD的僑鑫·匯悅臺(tái)項(xiàng)目，是廣州的頂豪標(biāo)桿。陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目自開盤至今的成交均價(jià)達(dá)93038元/平方米。今年3月，其價(jià)格信息更新為“平層最低價(jià)格13萬(wàn)/平方米”。
截至5月25日，今年以來(lái)該項(xiàng)目新增成交16套，總銷售額超過6.5億元，成為廣州豪宅銷冠。
今年以來(lái)，京滬穗深及部分熱點(diǎn)二線城市的豪宅成交量?jī)r(jià)均有所提升。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)北京頂級(jí)豪宅的交易規(guī)模明顯增加，均價(jià)在10萬(wàn)元以上的樓盤由去年同期的8個(gè)增加到17個(gè)。以北京壹號(hào)院為例，今年截至5月20日共成交8套，去年同期僅成交1套；成交均價(jià)達(dá)17.07萬(wàn)元/平方米，比去年同期上漲19.6%。
在深圳，同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-4月，套均總價(jià)達(dá)4594萬(wàn)元的華潤(rùn)深圳灣·悅府項(xiàng)目共售出63套，單價(jià)達(dá)13.69萬(wàn)元/平方米。此外，上海一季度單價(jià)在10萬(wàn)元以上的豪宅共成交316套，整體去化率達(dá)到9成。
同策咨詢研究部指出，得益于3-4月的銷售向好，京滬穗深1-4月10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅共去化1121套，同比增加45.8%。
咨詢機(jī)構(gòu)萊坊5月10日發(fā)布的報(bào)告顯示，以各城市售價(jià)前5%的房產(chǎn)作為豪宅計(jì)算，今年一季度，廣州、北京、上海的豪宅價(jià)格漲幅分別位列全球主要城市第一、第二和第四。其中，廣州的同比漲幅達(dá)到36.2%。
這與今年以來(lái)多地樓市“量?jī)r(jià)齊跌”的狀況形成鮮明反差。
談及原因，易居智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是豪宅自身特征所致：“一方面，頂豪不依賴信貸政策；另一方面，頂豪產(chǎn)品的銷售節(jié)奏較穩(wěn)定，以實(shí)現(xiàn)最大盈利空間為目的，并不追求成交量。因此，頂級(jí)豪宅的投資價(jià)值并不會(huì)隨政策而頻繁波動(dòng)。”
更本質(zhì)的原因或許是資產(chǎn)配置需求。諾亞財(cái)富指出，經(jīng)歷去年樓市新一輪上漲后，計(jì)劃減配房地產(chǎn)類資產(chǎn)的高凈值人士占比從45.3%降至20.1%，計(jì)劃增配的占比則從14.6%升至22.7%。這顯示出，更多的資金正在進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，而在房地產(chǎn)類資產(chǎn)中，頂豪產(chǎn)品被認(rèn)為是最具保值性的資產(chǎn)配置。
限價(jià)下的困境
盡管豪宅截至目前的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，但調(diào)控正在施加它的影響，尤其是限價(jià)，對(duì)頂豪市場(chǎng)影響巨大。
以北京為例，業(yè)內(nèi)傳聞新房市場(chǎng)“限價(jià)8萬(wàn)/平方米”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，雖然沒有明確的政策，但事實(shí)上從市場(chǎng)看，從2016年11月少部分轉(zhuǎn)現(xiàn)房的項(xiàng)目之后，到目前為止沒有新盤（不論是期房還是現(xiàn)房）能夠獲得超過79999元單價(jià)的銷售許可。
2015年入市的北京壹號(hào)院項(xiàng)目，平均單價(jià)達(dá)16萬(wàn)元/平方米，湖景樓王單價(jià)則達(dá)到30萬(wàn)元/平方米， 但在傳說(shuō)中的“8萬(wàn)元”限價(jià)紅線下，如今入市的頂豪項(xiàng)目不再享有這樣的定價(jià)空間。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，北京多個(gè)原計(jì)劃賣到10萬(wàn)以上的豪宅，如今無(wú)法按預(yù)期價(jià)格入市。在項(xiàng)目本身的成本壓力及開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值考量下，一些項(xiàng)目采取了延緩入市的手段。
以3.73萬(wàn)元/平方米的樓面單價(jià)拿下北京豐臺(tái)一地塊后，華潤(rùn)置地曾在去年7月對(duì)外宣布，該地塊的昆侖域項(xiàng)目將于10月底開盤，然而在“9·30新政”的嚴(yán)格調(diào)控下，該項(xiàng)目入市計(jì)劃擱淺，截至目前仍無(wú)入市跡象。
有消息指，無(wú)法以期望價(jià)格拿到預(yù)售證，是昆侖域項(xiàng)目至今未能入市的主要原因。
目前，除華潤(rùn)昆侖域外，北京的中國(guó)璽、泰禾·西府大院等多個(gè)豪宅項(xiàng)目也遲遲無(wú)法入市。據(jù)悉，以上兩個(gè)項(xiàng)目拿地時(shí)的樓面價(jià)分別高達(dá)4.9萬(wàn)元/平方米、6.8萬(wàn)元/平方米，推遲入市無(wú)疑將加重開發(fā)商的資金壓力。
在上海、深圳，限價(jià)對(duì)于豪宅入市的影響同樣存在。上海去年10月8日便出臺(tái)了銷售限價(jià)政策，對(duì)市場(chǎng)的約束直至今日。
受“取證難”問題影響，深圳中原研究中心稱，深圳豪宅項(xiàng)目入市緩慢，除萬(wàn)科瑧灣匯在1月底取得預(yù)售并開盤入市外，深圳今年來(lái)再無(wú)其他純新盤頂豪項(xiàng)目入市。
此外，限購(gòu)的影響也對(duì)豪宅市場(chǎng)有影響。“高端房產(chǎn)的購(gòu)房者大多是二套房，在認(rèn)房認(rèn)貸的政策下，首付比例需要達(dá)到八成，這意味著他們運(yùn)用不了太多杠桿了，”郭毅表示，“但對(duì)于高端人群來(lái)說(shuō)，他們還是希望把杠桿運(yùn)用充分，這是矛盾所在。”
“從今年北京樓市調(diào)控趨勢(shì)來(lái)看，收緊依然是長(zhǎng)期預(yù)期，因此對(duì)于預(yù)售許可證的監(jiān)管也將是長(zhǎng)期性的。”郭毅認(rèn)為。
豪宅開發(fā)商將面臨前所未有的壓力。業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，面對(duì)限價(jià)調(diào)控，此前豪宅經(jīng)常使用的延期入市效果將大打折扣。因?yàn)閺?015年開始，豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，京滬深動(dòng)輒五六萬(wàn)/平方米的樓面地價(jià)，令未來(lái)的產(chǎn)品大規(guī)模豪宅化，在2017年至未來(lái)兩三年內(nèi)廝殺將更加殘酷。對(duì)于很多開發(fā)商來(lái)說(shuō)，價(jià)格定高了批不下來(lái)，價(jià)格定低了要虧本。賣與不賣都是一個(gè)死局。在不久的將來(lái)，有大批開發(fā)商將要為推升的高價(jià)地付出代價(jià)。
壓力之下，部分房企也開始積極尋找出口。郭毅表示：“去年頂豪項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的是產(chǎn)品力，開發(fā)商在努力打造項(xiàng)目軟硬端的整體價(jià)值。今年，由于限價(jià)原因，房企被迫在產(chǎn)品上作減配，例如精裝改成毛坯等。”
抗跌性強(qiáng)
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)一線城市的豪宅與倫敦、紐約等地豪宅的絕對(duì)價(jià)格仍無(wú)法比肩。
以紐約中央公園旁的90層摩天頂豪“ONE57”為例，該項(xiàng)目平均售價(jià)高達(dá)7.36萬(wàn)美元/平方米（約合50.5萬(wàn)人民幣），最高單套售價(jià)超過1億美元（約合6.86億人民幣）。相較國(guó)內(nèi)，據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，去年四季度一線城市豪宅成交均價(jià)為97152元/平方米，頂豪標(biāo)桿單價(jià)則多在10萬(wàn)-20萬(wàn)元范圍。
“北京的樓盤是高端的不夠高價(jià)，沒有像美國(guó)、香港那樣，豪宅都能到幾十萬(wàn)元一平方米；另一方面，低端的不夠低價(jià)。隨著樓市的漲價(jià)大潮退去，必然有一些剛需盤會(huì)被擱淺在沙灘上。而地段好的豪宅，可能還會(huì)漲價(jià)。”融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示。
與世界主流水準(zhǔn)間存在的較大價(jià)差，為中國(guó)頂級(jí)豪宅帶來(lái)了想象空間。
“接下來(lái)幾個(gè)月，一線城市調(diào)控政策仍將繼續(xù)深入，豪宅市場(chǎng)上半年可能呈現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢(shì)，但由于豪宅抗跌性強(qiáng)，升值潛力較大等固有優(yōu)勢(shì)，一線城市豪宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期依然預(yù)期樂觀。”同策咨詢研究部指出。
國(guó)內(nèi)豪宅的需求也仍然具有想象力。“富裕的中國(guó)購(gòu)房者在購(gòu)買居住國(guó)內(nèi)房產(chǎn)時(shí)展現(xiàn)出了較強(qiáng)的信心，”蘇富比在近期發(fā)布的報(bào)告中指出。受當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)到達(dá)高位、海外置業(yè)收縮等多重因素影響，高凈值人群對(duì)配置國(guó)內(nèi)頂級(jí)豪宅的熱情或會(huì)增強(qiáng)。
易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜認(rèn)為，核心區(qū)位的一線豪宅抗跌性強(qiáng)，是能夠滿足高凈值人群自住、投資兩種需求的資產(chǎn)。在超大型核心城市的產(chǎn)業(yè)及人口集聚效應(yīng)下，京滬穗深及部分熱點(diǎn)二線城市的頂級(jí)豪宅由于具有資產(chǎn)保值性和增值性，被視為投資中的“安全島”。
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